Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile: aspecte juridice și cadastrale

Abstract

Scopul lucrării: constă în analiza complexă, sistematică și interdisciplinară a contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, prin examinarea în profunzime a aspectelor juridice, cadastrale și practice care condiționează validitatea, eficiența și securitatea acestor tranzacții în Republica Moldova. Lucrarea urmărește identificarea mecanismelor normative, a principiilor și instituțiilor care reglementează atât încheierea și executarea contractului, cât și determinarea, înregistrarea și publicitatea imobilelor în registrul bunurilor imobile. Obiectivele generale: constau în examinarea aprofundată și integrată a reglementărilor juridice și cadastrale care guvernează contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, în scopul elucidării naturii juridice a acestui contract, a interdependențelor dintre normele civile și cele cadastrale, precum și a rolului instituțiilor implicate în asigurarea securității juridice a tranzacțiilor imobiliare. În acest sens, lucrarea își propune să analizeze cadrul juridic național aplicabil contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor, incluzând normele Codului civil, legislația cadastrală, procedura notarială și reglementările fiscale relevante, să explice conținutul și structura contractului imobiliar, prin studiul elementelor sale esențiale: consimțământul, capacitatea, obiectul, prețul, forma autentică și efectul translativ al dreptului de proprietate, să examineze mecanismele cadastrale de identificare, delimitare și publicitate a imobilelor, precum și impactul acestora asupra validității și opozabilității contractului, să evalueze rolul notarului în prevenirea viciilor de consimțământ, în verificarea situației juridice a imobilului și în garantarea legalității actului de înstrăinare, să analizeze practica judiciară relevantă, în vederea identificării problemelor recurente din tranzacțiile imobiliare și a soluțiilor adoptate de instanțele naționale, să identifice lacunele, contradicțiile sau dificultățile întâmpinate în aplicarea normelor juridice și cadastrale în practică, să formuleze recomandări de perfecționare a cadrului legislativ și a procedurilor existente, pentru a consolida securitatea și transparența circuitului civil imobiliar. Metodele аplicаte lа elаborаreа lucrării. Lucrarea s-a realizat prin utilizarea unui ansamblu de metode științifice moderne, adecvate cercetării juridice și interdisciplinare, care au permis analiza riguroasă a reglementărilor privind contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile și corelarea acestora cu normele cadastrale. Aceste metode au asigurat o abordare obiectivă, sistematică și profundă a subiectului cercetat. Rezultatul concret obținut. În urma cercetării efectuate, lucrarea a generat o serie de rezultate teoretice și aplicative, care contribuie în mod direct la dezvoltarea și aprofundarea cunoștințelor în domeniul contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile și a sistemului cadastral din Republica Moldova. Rezultatul concret al tezei constă în conturarea unei viziuni integrate asupra cadrului juridic civil și cadastral, prin analiza profundă și corelată a normelor aplicabile, a principiilor generale și a mecanismelor instituționale care guvernează tranzacțiile imobiliare.

The purpose of the thesis: consists of a complex, systematic and interdisciplinary analysis of the real estate sale-purchase contract, through an in-depth examination of the legal, cadastral and practical aspects that condition the validity, efficiency and security of these transactions in the Republic of Moldova. The work aims to identify the normative mechanisms, principles and institutions that regulate both the conclusion and execution of the contract, as well as the determination, registration and advertising of real estate in the real estate register. General objectives: consist of an in-depth and integrated examination of the legal and cadastral regulations governing the contract of sale and purchase of real estate, in order to elucidate the legal nature of this contract, the interdependencies between civil and cadastral norms, as well as the role of the institutions involved in ensuring the legal security of real estate transactions. In this regard, the paper aims to analyze the national legal framework applicable to the contract of sale and purchase of real estate including the norms of the Civil Code, cadastral legislation, notarial procedure and relevant tax regulations, to explain the content and structure of the real estate contract, by studying its essential elements: consent, capacity, object, price, authentic form and translatable effect of the property right, to examine the cadastral mechanisms for identifying, delimiting and advertising real estate, as well as their impact on the validity and enforceability of the contract, to evaluate the role of the notary in preventing defects of consent, in verifying the legal situation of the real estate and in guaranteeing the legality of the alienation act, to analyze the relevant judicial practice, in order to identify recurring problems in real estate transactions and the solutions adopted by national courts, to identify gaps, contradictions or difficulties encountered in the application of legal and cadastral norms in practice, to formulate recommendations for improving the legislative framework and existing procedures, in order to strengthen the security and transparency of the real estate civil circuit. Methods applied for the elaboration of the thesis. The work was carried out using a set of modern scientific methods, appropriate for legal and interdisciplinary research, which allowed for a rigorous analysis of the regulations regarding the contract of sale and purchase of real estate and their correlation with cadastral norms. These methods ensured an objective, systematic and in depth approach to the researched subject. The actual result obtained. Following the research conducted, the work generated a series of theoretical and applied results, which directly contribute to the development and deepening of knowledge in the field of the real estate sale-purchase contract and the cadastral system in the Republic of Moldova. The concrete result of the thesis consists in outlining an integrated vision of the civil and cadastral legal framework, through a deep and correlated analysis of the applicable norms, general principles and institutional mechanisms that govern real estate transactions.