Metodele de determinare a deprecierii funcționale în cadrul evaluării bunurilor imobile: abordări teoretice și aplicații practice

Abstract

Lucrarea abordează problema tratării superficiale a deprecierii funcționale în evaluarea imobiliară. în special în contextul abordării prin cost. Este evidențiată importanța unei metodologii clare și aplicabile, susținută atât de analiza teoretică, cât și de cercetarea empirică realizată pe baza unui chestionar aplicat evaluatorilor din Republica Moldova. Rezultatele arată o aplicare neuniformă a conceptului și evidențiază necesitatea formării profesionale suplimentare. Prin studii de caz concrete, lucrarea demonstrează aplicabilitatea practică a evaluării deprecierii funcționale. În final, se propune dezvoltarea unui cadru mai robust pentru sprijinirea procesului de evaluare. Capitolul I „Fundamente teoretice și conceptuale ale deprecierii funcționale a bunurilor imobile” abordează conceptele fundamentale referitoare la deprecierea în evaluarea bunurilor imobile, cu accent pe clasificarea, cauzele și impactul acesteia asupra valorii proprietăților. Capitolul II „Analiza empirică a percepției evaluatorilor asupra deprecierii funcționale a bunurilor imobile și standardele utilității funcționale generale” analizează percepția evaluatorilor din Republica Moldova privind deprecierea funcțională. Capitolul III „Manifestarea deprecierii funcționale: aplicații practice și exemple de calcul” În capitolul dat se demonstrează aplicabilitatea conceptului de depreciere funcțională prin analiza a trei cazuri reale de determinare a acesteia. Teza de licență conține: Introducerea și scopul lucrării, trei capitole principale, nouă subcapitole, concluzii și recomandări, material grafic (8 tabele, 28 figuri), anexe relevante pentru înțelegerea detaliată a subiectului. Lucrarea a avut ca scop aprofundarea conceptului de depreciere funcțională a bunurilor imobile printr-o abordare teoretică, empirică și practică. S-a clarificat că deprecierea funcțională provine din deficiențe interne ale construcției, precum planificarea necorespunzătoare sau lipsa unor facilități moderne, iar metodele de determinare variază în funcție de natura deficiențelor și caracteristicile pieței. Cercetarea a arătat că evaluatorii percep diferit deprecierea funcțională, iar factorii precum experiența profesională și cunoașterea cerințelor pieței influențează semnificativ aplicarea acestui concept. Aplicațiile practice au demonstrat impactul major al deprecierii funcționale asupra valorii de piață, în special în zonele cu cerere scăzută. În urma cercetării, au fost formulate recomandări pentru îmbunătățirea procesului de evaluare, inclusiv standardizarea analizei funcționale, utilizarea datelor actuale, dezvoltarea ghidurilor de estimare și formarea profesională continuă a evaluatorilor.

The paper addresses the issue of the superficial treatment of functional depreciation in real estate valuation, particularly within the framework of the cost approach. It highlights the importance of a clear and applicable methodology, supported by both theoretical analysis and empirical research based on a questionnaire administered to certified valuers in the Republic of Moldova. The findings reveal an inconsistent application of the concept and emphasize the need for additional professional training. Through concrete case studies, the paper demonstrates the practical applicability of functional depreciation assessment. Ultimately, it proposes the development of a more robust framework to support the valuation process. Chapter I "Theoretical and Conceptual Foundations of Functional Obsolescence in Real Estate" addresses the fundamental concepts related to depreciation in property valuation, with a particular focus on the classification, causes, and impact of depreciation on property value. Chapter II " Empirical Analysis of Appraisers' Perception of Functional Obsolescence in Real Estate and General Functional Utility Standards” Analyzes the perception of appraisers in the Republic of Moldova regarding functional obsolescence. Chapter III "Manifestation of Functional Obsolescence: Practical Applications and Calculation Examples” This chapter demonstrates the applicability of the concept of functional obsolescence through the analysis of three real-life cases of its determination. The Thesis Contains: The introduction and purpose of the work, three main chapters, nine subchapters, conclusions and recommendations, graphical material (8 tables, 28 figures), and annexes relevant for a detailed understanding of the subject. The work aimed to deepen the concept of functional depreciation of real estate through a theoretical, empirical, and practical approach. It was clarified that functional depreciation arises from internal deficiencies of the construction, such as improper planning or the lack of modern facilities, and the methods for determining it vary depending on the nature of the deficiencies and the market characteristics. The research showed that appraisers perceive functional depreciation differently, with factors such as professional experience and knowledge of market requirements significantly influencing the application of this concept. The practical applications demonstrated the significant impact of functional depreciation on market value, especially in areas with low demand. Based on the research, recommendations were formulated to improve the appraisal process, including standardizing functional analysis, using current data, developing estimation guidelines, and providing continuous professional training for appraisers.